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不動産投資+積立投資で人気のビレッジハウスとは? - 2012.04.27 Fri

前回、前々回では、香港で人気の「不動産投資+積立投資」について、基本的な考え方と事例をひとつ紹介しました。

香港で不動産投資+積立投資が流行っている理由
不動産投資+積立投資の活用事例

もちろん、基本は不動産投資ですから、物件そのものにも魅力がなくてはなりません。実は、上記の事例で取り上げたのは「ビレッジハウス」と呼ばれるタイプの不動産です。

香港の不動産投資では、この「ビレッジハウス」が密かに注目を集めているのですが、今回はその概要を簡単にご説明しましょう。

SAM_1958.jpg


ビレッジハウスとは、香港の比較的年齢の若い人々に人気がある「やや郊外地にある3階立ての住宅」のことです。

やや郊外といったのは、都心部ではないものの、香港内のメジャーな交通手段である地下鉄(MTR)圏内の物件となるからです。

3階建てではありますが、所有権はフロアごとに分譲されるケースも多く、この場合は値段もかなり手頃になります。もちろん、値段の割には広い物件になるため、賃貸物件としての需要は常に高く、結果的に分譲市場も安定した価格で推移しています。

駐車場付きのタイプも多く、若者を中心にまだまだ「車を持ちたい」という層が少なくない香港では、今後もその需要が衰えることはないと観測されています。

投資物件として考える場合、やはり市場価格よりも下落幅が大きい物件を狙うのがポイントで、それらは多くの場合、表面的に傷んでいるだけというケースも少なくありません。ですから、適切なリフォームによって、価格上昇はもちろん、安定した賃料収入を確保することができるのです。

香港の不動産というと、とかく高額物件が思い浮かびがちですが、家賃収入を確実に得ることを狙うのであれば、このビレッジハウスもぜひ考慮に入れたいところです。


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不動産投資+積立投資の活用事例 - 2012.04.26 Thu

昨日のエントリーでは、香港で高いニーズを持つ「不動産投資+積立投資」の基本的な考え方をご紹介しました。

その内容を簡単に整理すると、次のような考え方となります。

================================
STEP1 不動産物件の購入(自己資金50%、銀行ローン50%)
STEP2 家賃収入-毎月のローン返済=毎月の収益額
STEP3 毎月の収益額で積立投資(長期的に大きな資産形成が可能)

================================

今回は、実際の活用事例をご紹介しましょう。自己資金は50万香港ドル(約500万円)のケースです。

1)家賃収入
 物件タイプ:ビレッジハウス
 面積:約35平方メートル
 築年数:25年
 購入価格:100万香港ドル(2011年4月購入)
 現在価格:約130万香港ドル
 自己資金:50万香港ドル
 銀行ローン:50万香港ドル
  金利:2.5% 
  ローン期間:20年
  毎月支払い:2,650ドル
 家賃:5,100香港ドル
 家賃利回り:5%
 家賃収入-毎月のローン返済額(月収入):2,450香港ドル

2)月収入の積立
 家賃の収入(2,450香港ドル)を毎月積立:20年
 仮の利回り:5%/年
 20年満期後の時価総額:77万7,106香港ドル

3)20年後の不動産と積立による資産合計
 不動産:現在130万香港ドルの価値が20年で1.5倍となったケース:約195万香港ドル
 積立による形成資産:約78万香港ドル
 トータル:195万香港ドル+78万香港ドル=273万香港ドル

つまり、この活用事例では、50万香港ドルの自己資金活用で、20年後に273万香港ドルの資産を形成することができるというわけです。


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香港で不動産投資+積立投資が流行っている理由 - 2012.04.25 Wed

今回は、最近の香港でニーズの高い不動産投資の手法をご紹介しましょう。

これまで何度か触れたとおり、香港では「インフレ」の問題が小さくありません。そして物価の上昇に賃金が追いつかないケースが多く、それなりに所得のある人々は様々な自助努力を行なっています。

今回ご紹介する手法も、そうした流れの中で生み出されてきたものであり、香港の投資リテラシーの高い人々の間では、かなりポピュラーといえる不動産投資の活用術です。

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不動産投資にあたっては、まずそれなりの資金が必要になるというのが常識ですが、この手法では「不動産の現在価格の半分程度の自己資金」があれば問題ありません。

例えば、価格100万香港ドル(約1000万円)の物件を購入する場合、自己資金は50万香港ドル、残りの50万香港ドルは銀行ローンを活用します。銀行ローンについては、また別途詳しくご説明しますが、きちんとした手順さえ踏めば意外に簡単に利用することが可能です。

ローンの支払い原資は、もちろん家賃収入です。香港の住宅事情は恒常的に需要過多であり、よほど下手を打たなければ、家賃>ローン返済額という状態を維持できます。

当然、家賃とローン返済額の差が大きければ大きいほど収益も大きくなりますので、常に高い家賃収入が見込める、そして空室リスクのない地域の物件を選ぶことが重要になりますが、この点は当社でも専門のアドバイス体制を十分に用意しております。

さて、ここまでであれば、通常の不動産投資と変わらないのですが、香港で資産形成を本気で狙う方々は、家賃>ローン返済額から得た収益を、積立投資に回していきます。

例えば、20年ローンを組んでいる場合、合わせて20年の積立投資を行います。毎月の収益額が3,000香港ドル(約3万円)であれば、毎月3,000香港ドルの積立投資を行なっていくわけです。

積立投資による資産形成は、インフレリスクも大幅にヘッジします。運用結果はそのときどきの経済情勢にもよりますが、20年間という長期間で継続に積立を行なっていくという前提であれば、(最低でも)インフレによる物価上昇分程度の利回りは確保できるでしょう。

3,000香港ドル×12ヶ月×20年であれば、投資元本は72万香港ドル(約720万円)ですが、仮に年間8%(中国の成長率と同じ)で回ったとすれば、約160万香港ドルになります。

つまり、上記の不動産投資+積立投資を行なった場合、20年後には残債0の物件がひとつ手に入るうえに、160万香港ドルの現金資産を築くことができるわけです。

それに対する投資金額は、たったの50万香港ドル。もちろん、これを成功させるためには、具体的に様々なポイントがあるのですが、香港の富裕層と言われる人たちは、基本的にこれに類する手法を駆使しています。

次回は、もう少し具体的な数値で、この投資手法の詳細をご紹介します。


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